按照市政府关于企业主辅分离房产移交工作的有关规定，主辅分离房产的接交工作正如
火如茶地开展着。随着大量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管
理是住宅小区管理发展的主要趋势，主辅分离房产管理的滞后性、特殊性严重阻碍了管理工
作推进。如何实行行之有效的物业管理模式，如何使主辅分离房产的管理工作走向正轨，是
亟待解决的难题。
一、主辅分离房产存在的问题
主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出，由房产管理部门接收，实行系统化、专业
化管理的房产。实行委托经营，独立建帐，独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、
管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。
l、房屋设施严重老化，维修欠账多。主辅分离房产大多建于七、八十年代，也有建于五
六十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差，这部分房产长年
失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，功能尽失。有的连最基本的住用功能都无法
满足。小区内乱搭乱建，垃圾遍地，道路、绿地破损严重，满目疮痍。尽管这部分房产接管
后要进行综合维修，但只能改善基本功能，无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来
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困难。
2、房产管理资料不健全，管理不到位。主辅分离房产普遍存在管理混乱，各类管理资料
的不完善，给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是《土地使用证》、《房屋所有权证》
“两证”不全，也严重阻碍了接管工作的顺利进行。这部分企业房产大多是计划经济体制下
的产物，无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用，造成日后管理
的不安全因素。
主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理
人员的自身素质和管理水平的局限性，无法实行正规的管理。管理工作仍局限于管理与被管
理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄。后期因企业经济效益每况愈下，无暇顾及这
部分房产修缮和管理，使管理工作基本处于失控状态。这也是主辅分离工作实施的重要原因
之一。
3、住户与原单位矛盾突出，管理难度大。除产权单位房产管理不到位外，拖欠职工工资
及福利等问题，加大了矛盾，都给接管后的各项管理工作设置了障碍，增加工作难度。住户
对原产权单位的不满，很有可能转嫁给现管理单位，特别是涉及物业收费问题，会出现大范
围拒交现象。物业管理行业属服务密集型行业，附加值小，盈利率低，旧住宅小区缺少自身
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造血功能，如果收费率低，在管理经费无法保证的情况下，将严重阻碍物业管理的进程。
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