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— 探讨物业管理的新模式 免费论文网http://coollw.com

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笔者曾撰文讲述了目前物业管理费趋涨的现实，建议政府采用小区自治方式解决小区物业管理的难题，对此笔者进行了初步探讨。

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在国外真正实行的物业管理是业主自治管理

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“物业”一词在过去的汉语词典中查不到，是香港人根据两个英文词翻译而来，物业管理概念也是在70年代未、80年代初从香港传入广东地区的。通过物业公司对小区进行管理与我国内地计划经济年代房管所管理住宅的模式比较吻合，目前我国体制中的归口管理部门力主将这种模式固定为小区管理的唯一模式，但是国外及我国的香港、台湾地区真实的物业管理并非这种单一模式。

我国专家对物业管理起源较为一致的看法是：在1860 － 1866年间，英国一位女士，为自己的出租物业制定了一系列管理规则，收到良好效果，导致当地人纷纷效仿，由此孕育出物业管理的雏形。笔者在此要指出的是：这个雏形是英国这位女士自我管理，由于国外地多人少，住宅以独立屋为主流，至今仍是自我管理为主。

香港的物业管理开始于60年代，政府对公屋进行物业管理，由于公屋的产权属于政府，管理模式与我国内地的房管所类似，70年香港政府推出《多层大厦（业主立案法团）条例》，由业主们依法组成法人团体和选举管理委员会，自行聘用管理人员、收取物业管理费对物业进行管理，以公共契约对业主的权利和义务做出规定，管理决策权和财权全部掌握在业主立案法团手里。但是由于香港人的收入较高、很多大厦业主将挣钱较少的物业管理工作委托给物业公司去做，政府面对这种情况，感到原条例对业主立案法团授权不足，93年在对原条例修改的基础上重新颁布，并改称为《建筑物管理条例》，新条例加大了业主立案法团对物业公司的监管力度。台湾地区情况和香港类似，目前大约有70％的物业由业主自行管理。

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来内地投资的房地产商看准我国内地物业管理法规方面的空白，把物业管理作为了自身房地产开发利润的延续，他们出于自身经济利益的考虑，并没有把上述的真实情况告诉我们，而是极力推销已被逐步淘汰的“谁建设、谁管理”的旧有的物业管理模式。 *本免费文来自http://coollw.com*

在海外，房地产商前期委托物业公司对物业进行管理的权利，不是源自房地产商的身份，而是源自房屋出售前的业主身份；他们建立子公司对物业进行管理，实际上就是自行管理。随着业权的转移，他们对是否委托物业公司对物业进行管理的决定权也在同时转移。 更多精彩毕业论文来自http://wwww.coollw.com

小区自治管理的法律基础和群众基础 本免费毕业论文来自酷论文网-http://coollw.com

随着商品房的普及，房屋逐渐变为人们的私有财产，私有财产的拥有权、使用权、处置权受到我国《宪法》、《民法》、《消费者权益保护法》、《合同法》等各种实体法律的保护，业主决定如何对自己的房屋进行管理的权力来自业主对自有财产的合法处置权，任何人对这种权力加以干预或侵犯都是违法的，物业管理委员会（又名：业主委员会，简称：管委会）对物业的自治管理是业主这种权力的集中体现。

我国宪法规定了人民有权参与社会事务的管理，根据我国《城市居民委员会组织法》成立的居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织，是社区工作的实际操作者。由于居委会的民主性，使它具有坚实的群众基础，长期以来，居委会在维护社会治安、组织社区服务、向政府传递居民意愿，调动居民进行自我管理等方面功不可没。随着房屋商品化，业主与居民的身份双重化，造成了居民公约和业主公约交叉，管委会任务和居委会任务交叉，这个问题不能不使我们思考，有没有必要人为地把管委会和居委会的工作分开，弃我国50年来行之有效的居委会管理小区的经验不顾，而重蹈香港走过的“谁开发、谁管理”的弯路。中国政府对居民的组织力和号召力至今都是外国政府望尘莫及的，笔者曾和一个哈佛大学在读博士生进行过一次交谈，这位百分之百的美国人来中国是要用对中国居委会的调查结果写他关于社区管理的毕业论文，这件小事是否可以带给我们一些启迪呢？ *本免费文来自http://coollw.com*

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居委会能否胜任物业管理工作

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在计划经济年代的社区里，房管所是为“物”服务的，居委会是为“人”服务的，二者工作范围经纬分明。目前的物业管理工作提倡“以人为本”，接替房管所工作职能的物业公司除了为“物”服务以外，更多的精力要放在为“人”服务上，这样就造成了物业公司的工作与居委会工作交叉，物业公司的服务工作与居委会的便民服务争地盘、争服务对象。这种现 更多精彩毕业论文来自http://wwww.coollw.com