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长期以来，国有独资的体制使原房地局系统转制组建的物业公司，在发展中面临着一些
深层次问题：一是产权结构单一，业务结构低水平重复，队伍结构上存在的技术文化偏低、
年龄偏高等不足已成为严重的制约因素，使企业缺少自我发展的活力和搏击市场的能力；二
是随着产业划转、旧区改造和市政建设的逐步推进，直管公房产业面积不断萎缩，富余劳力
大幅度增加，企业经营者与劳动者的积极性受到严重抑制，企业发展缺乏后劲，危及到物业
管理水平和服务质量的不断提高。虽然房管行业近年来通过政企分开、国有房产授权经营，
并在企业内部全面实行经济承包责任制及管理与维修、管理与经营分开的改革措施，物业管
理企业的活力有所增强，但由于产权体制上仍然是“国有对国有”，管与修分而未离，国有企
业的上下级关系和产权人与管理者的关系相互交织，关系难以真正理顺，转制物业公司完全
面向市场的经营机制难以真正确立。因此可以说，进入21世纪转制物业公司的改革己进入关
键性的攻坚阶段。
一、深化物业公司体制改革是历史的必然
1、专业化、社会化、市场化是公房物业管理体制改革的基本方向
发展与现代社会需求相适应的物业管理，是市场经济对于房管行业的客观要求。随着社 本免费文转自http://wwww.coollw.com
会主义市场经济体制的逐步建立和房地产业改革的不断深化，公房物业作为整个社会物业的
一个组成部分，也必须走专业化、社会化、市场化管理的道路，必须克服原有的政企不分、
企事不分的弊端，真正变行政福利性的管理为企业经营服务性的管理，形成符合市场化要求、
能实现良性循环的管理机制。
2、产权多元化是深化物业公司体制改革的关键
公房物业管理要实现专业化、社会化、市场化，关键在于把原来按计划经济要求设立的
政企、企事不分的房管所真正转制为“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的物业
管理企业，而要做到这一点，光靠在现有企业体制框架内“小修小补”式的改造是不够的，
必须从产权改革入手，实现产权结构多元化，使物业管理人员自觉地把自身命运与企业命运
紧密结合，真正形成与企业同呼吸共命运的激励制约机制，推动企业运营机制的创新。
3、观念更新是深化物业公司体制改革的基础
房管所转制物业公司，从一个行政事业单位转变为完全面向市场的物业管理企业，是一
次脱胎换骨的改造，需要做大量工作，而其中最为基础的、也是难度最大的是干部、职工思
想观念的转变工作。多年来的改革实践，使我们深切体会到：房管所体制改革、机制转换的

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