【数据库】人大全文1995-2000年政治类专题
【文献号】41705
【原文出处】南方经济
【原刊地名】广州
【原刊期号】200005
【原刊页号】25～27,21
【分 类 号】D413
【分 类 名】经济法学、劳动法学
【复印期号】200009
【 标 题】住房"部分产权"法律性质研究
【 作 者】刘国臻
【作者简介】刘国臻，中山大学法律学系副教授，广东　广州　510275
【内容提要】本文从住房"部分产权"法律性质诸学说及其评析、住房"部分产权"应作部分所有权理解和确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题三个方面对论题进行了探讨，旨在为我国城镇住房制度改革的立法及政策的制定提供理论依据。
【关 键 词】住房部分产权/部分所有权/物权法定原则
【 正 文】
［中图分类号］DF521　 ［文献标识码］A　　［文章编号］ 1000-6249（2000）05-0025-04
住房部分产权，是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。在过去的政策性文件中曾称之为"有限产权"，近几年的政策性文件如《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，《国务院关于深化住房制度改革的决定》等已不再使用"有限产权"，而统一使用"部分产权"的称谓。（注：程信和主编：《房地产法》，北京大学出版社，1999年6月第一版，第96页。）

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住房部分产权的法律性质问题，直接涉及到其效力范围和进入房地产市场的自由度以及构成侵权与否的判断标准，加之目前意见很不一致，因此，实有研究之必要。以利于贯彻国家关于"积极培育住房等新的消费热点"的政策精神。
　　　　一、住房"部分产权"法律性质诸学说及其评析
关于住房部分产权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：单独所有权说、租赁权说、共有权说和他物权说。
　　（一）单独所有权说
有的学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由：
一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施。
二是把住房部分产权设计成单独所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场，有利于房地产市场的发展。
单独所有权说，能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质，有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先，该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的，而不是通过市场公平竞争获取的。其次，该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同，但有些做法是比较一致的，如通过房改获取的住房部分产权，在很多方面受到限制，特别是收益权和处分权都是有限的。

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　　（二）租赁权说
有的学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由：
一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，仍有福利性质，故属租金而非价款。
二是有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定："住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。"
租赁权说只看到某些局部情况，未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一，住房部分产权是一种新型物权，而不属于债权范畴，租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物之权，只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款，包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而非租赁合同书。第三，租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论，不具有全面性、代表性和科学性。
　　（三）共有权说
有的学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由： 更多精彩毕业论文来自http://wwww.coollw.com
一是有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。
二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。
三是几乎所有地方规章都规定："原产权单位有优先购买权"，"售房收入在扣除双方原投资后的增值部分， 更多精彩毕业论文来自http://wwww.coollw.com