编者按：本文作者在执业过程中多次办理了涉及商品房质量问题的案件，小到窗套渗水、墙面开裂，大到地基沉降、房屋倾斜。作者曾经分别在商品房质量案件中担任过房地产开发商和购房小业主的诉讼代理人，明显感觉到代理过程中双方的专业知识、财力、物力和社会背景差别悬殊，特别在对于造成质量问题的举证问题上，现有法律规定和制度背景使小业主处于弱势地位。故借助本次最高院证据规定的出台，作者试图从中探讨一些能缓解这种诉讼地位不平等现象的方法，并期望能被司法实践所接受，但最终解决这一问题还是需要我国证据立法的明确规范和整体社会法制环境的进一步改善。

随着国家经济发展，居民收入增长，城镇居民对居住条件要求的提高，近年来房地产市场发展迅猛，各类新建商品房的质量纠纷也随着新建商品房数量的增长而层出不穷。在司法实践中，审理此类纠纷有其自身的特点，如审理程序缺乏公正性往往引起比较大的社会矛盾。 免费论文网http://coollw.com

一、目前商品房质量问题引起的纠纷一般类型和情况。 免费论文网http://coollw.com

从数量上讲，绝大部分商品房质量纠纷均为单套商品房内部的建筑和装潢质量的问题，如墙面渗水、窗套渗漏、墙面或天花板开裂、卫生间渗漏等。目前市场上逐渐增多的因全装修商品房的质量问题引起的争议演变为诉讼的案例也在增加。这类纠纷涉及的一般是一户业主，发生诉讼也多为单打独斗，如因某一质量问题涉及多户人家，发生质量诉讼因房屋买卖关系是分别建立的，所以诉讼也是分开审理。

另外一类比较严重的商品房质量问题是作为商品房出售的建筑物的整体存在质量问题。此类问题往往涉及到该建筑物内的绝大部分住户，且往往质量问题的后果较上述单独的质量问题严重，如地基沉降造成房屋倾斜、外墙面裂缝渗水、主体结构问题造成房屋开裂倾斜、建筑材料质量问题、施工质量问题等。该类纠纷数量较少，但影响面却很大，且一但出现，经济损失就更巨大，也容易造成社会性的矛盾。这种诉讼不论是诉讼过程还是处理方式都会出现很多困难，作为涉及其中的小业主来说，诉讼的难度可想而知。从上述两大类商品房质量问题诉讼的难点看，除了人为制造的困难外，主要的难点还是作为质量问题原告的小业主在诉讼中举证能力有限的问题。

酷论文网(http://www.coollw.com)

二、商品房质量纠纷引起的诉讼中小业主存在的举证难现象和原因分析。 *本免费文来自http://coollw.com*

1、没有一定的知识能力和文化程度，且在房地产专业知识方面处于的绝对劣势，造成小业主举证难。 酷论文网(http://www.coollw.com)

房地产市场面对的是整个社会群体，各个群体之间的文化程度、知识水平差异巨大，处于较低层次购房者往往对于房屋质量问题不能作出准确的判断，如果经济收入有限，也不可能委托具有专业知识的人员协助诉讼，且诉讼对象又是专业房地产开发的发展商，不论是经济实力和专业技术水平均有较大的差距。小业主在诉讼中怎样合理举证支持诉讼请求有一定困难。

2、小业主没有鉴定的资质和委托鉴定的经济能力，对于商品房质量缺陷的程度取证难。 *本免费文来自http://coollw.com*

因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器，一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断，所以涉及商品房质量问题的诉讼多会出现一个专门机构鉴定的问题。一般业主作为原告进行诉讼时，单凭通常的生活经验和文化知识仅能判断房屋是否存在质量问题。但对于存在问题的程度和损害结果无法进行科学的判断，根据侵权损害赔偿诉讼的要求，如果提出赔偿要求则需要有一个判断的标准，该标准只能建立在科学鉴定的基础上。但目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告，一般来说这些机构并非专业对房屋质量问题进行鉴定，其运营成本大，收费高且标准缺乏合理性，对于一户或几户个人业主提出房屋质量诉讼要求鉴定的情况，若要比较全面的鉴定则费用无法承担，而民事诉讼法要求原告举证故预付鉴定费用限制了个人业主的全面取证的能力。

3、发展商实力强、影响大，社会上的鉴定机构少，而又往往作为其他专门机构经常与房地产商进行业务联系，其鉴定结果做到公正性是比较难的。 *本免费文来自http://coollw.com*

发生房屋质量诉讼需要鉴定，如原、被告双方未能对鉴定机构的选择达成一致，则由法院出面委托鉴定。从理论上讲，法院委托的鉴定属于司法鉴定，应该具有公正性，但目前对于侯选的监督机构多为独立经营的经济实体，追求利益最大化是经济实体的目标，在范围有限的房地产市场中，房地产开发商经常能够接触到各类鉴定机

*本免费文来自http://coollw.com*

共3页: 上一页 1 [2] [3] 下一页