摘要：文章阐述了我国留置权、合同法第286条、业主支付保证担保的有关问题，并认为不动产留置应是登记留置权而不是占有不动产。我国物权法应设立不动产的施工留置权，以解决工程拖欠款问题。 更多精彩毕业论文来自http://wwww.coollw.com
关键词：物权法 不动产留置 施工留置权 工程拖欠款 工程担保 酷论文网(http://www.coollw.com)
2005年7月10日，全国人大常委会公布了《中华人民共和国物权法(草案)》(下称物权法草案)，向社会公开征求意见。作者认为物权法草案应设立不动产施工留置权，以解决工程拖欠款问题。本文就此进行探讨。
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1承包人优先受偿的法律性质问题
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我国《合同法》第286条:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
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关于承包人优先受偿的法律性质，学术界一直争论不休，主要有三种观点:一是法定抵押权说，二是优先受偿权说，三是留置权说。这种争论持续了许多年。由于法理模糊，《合同法》第286条的施行步履维艰。
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2002年6月27日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。” 酷论文网-http://wwww.coollw.com
这样的司法解释引发了更多问题。例如，有些业主自行采购材料设备，因为供应商没有优先受偿权；有些银行不愿意办理不动产抵押贷款业务，因其受偿权劣于承包人。而成功拍卖业主工程的案例也不多见。 (本免费论文文来自http://wwww.coollw.com)
2 我国法律的留置权 更多精彩毕业论文来自http://wwww.coollw.com
我国《民法通则》第89条:“(四) 按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的,占有人有
权留置该财产,依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。”《担保法》第82条:“本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”物权法草案第251条:“债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”
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由此可见，我国法律强调留置物的客体与本权的不可分性，即占有与所有合二为一。留置物必须是合同标的且是债务人的财产，并必须由债权人事先占有；债权人丧失了对留置物的占有，其留置权即归于消灭。 (本免费论文文来自http://wwww.coollw.com)
3 物权公示与不动产留置
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物权法草案规定，国家对不动产实行统一登记制度。第4条规定:“物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。”第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。” *本免费文来自http://coollw.com*
动产的物权公示是占有而不动产的物权公示是登记，因此，动产留置应占有动产，而不动产留置应是登记留置权而不是占有不动产。施工人并非不动产登记簿记载的所有人，未经业主同意而占有不动产将构成恶意无权占有，因此无法设立“占有不动产”的留置权。 免费论文本文来自http://wwww.coollw.com
4 不动产留置的原理
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任何人都不能无偿享受他人劳动成果。劳动、材料与不动产混合为一体而无法分离。业主不付款时，债权人无法取回其劳动和材料。根据衡平法原理，债权人应有权扣留业主的不动产物权，进行恶意抗辩并阻止业主不当得利。如果业主继续不付款或已无偿付能力，留置权人可通过法律程序取消业主的回赎权，以共有人身份强制拍卖不动产，取回与债权相等的款项。 酷论文网(http://www.coollw.com)
5 施工留置权的效用 本免费文转自http://wwww.coollw.com
设立不动产的施工留置权有可能产生以下效用： 免费论文网http://coollw.com
(1) 被欠款的施工人和供料人首先进行留置权登记，扣留自己创造的且未获支付的部分不动产物权；如果业主继续不付款或已无偿付能力，留置权人就可依据《合同法》第286条向人民法院申请拍卖，实现留置权。留置权优于一般债权，可视为一种优先受偿权。 本免费毕业论文来自酷论文网-http://coollw.com
(2) 由于不动产物权登记是公示的，留置权登记使他人可评估业主的债务风险，阻碍不动产的转让、出售和抵押筹资，从而迫使业主不得不优先清偿工程欠款。
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(3) 对于政府工程，由于法律限制拍卖政府不动产，留置权登记只是明确政府债务并反映在政府预算执行报告中，政府预算还应包含清偿上年度留置债权的支出。这将加强各级
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